꼬마빌딩 관련 유튜브 감상 메모(빌사남)

youtu.be/Ul1qeyT2s0E

<공부 메모용>

꼬마빌딩 투자시 주의할 점은 땅분석능력, 임차인, 운영방법 등이다. 그러나 세금측면에서 아파트보단 종부세 유리. 

수익률은 3% 정도, 그러나 땅값 상승은 10%로 임대료보단 시세차익이 더 큼. 임대수익은 이자납입용도정도로 생각.

자기돈 현금 최소 5억있으면 투자 가능.(헉...) 나머지는 대출

입지는 20~30대 유동인구가 많은 곳. 특히 여성. 여성이 많으면 남성은 자연스레 같이 많아짐. 구매력과 소비력이 높음. 카페나 인스타에 자주 언금되는 장소이면 유리. 

중계인을 많이 만나봐야한다. 좋은 물건 나오면 연락달라고 하는데 시간에 여유가 있다고 하면 연락이 잘 안오고 당장 거래할 수 있다라는 식으로 해야 좋은 물건이 돌아온다. 중계인 중에서도 빌딩을 전문으로 하는 사람이 유리하다. 

개인과 법인의 거래 중 법인이 훨씬 유리. 세금납부에서 요율 차이가 크다. 재투자를 고려하면 더 하다. 

친해야 할 사람 셋 : 중계인, 은행지점장(바로 연락가능한), 건축사(리모델링이나 신축하면 가치 크게 상승)

사는 것도 중요하지만 임차인을 미리 맞춰놓고 사는 것이 좋다. 

수익률보단 땅의가치(입지)나 환금성이 중요하다. 통계자료를 통해 매각이 잘 되는 곳을 알아본다. 

동이름에 따라 임대료가 안나와도 산다(역삼동, 신사동 등 서로 사려고 하는 지역, 선망의 지역)

좋은 물건은 광고를 안한다. 자기들끼리 알음알음. 발품을 많이 팔아야 한다. 

수수료는 법정 수수료 0.9%이내에서 협의하도록 되어있다. 

매각사례, 임대시세를 미리 조사해야 한다. 시세보다 싼 임대료를 받고 있는 곳은 보석같은 곳이다. 나중에 현실화시키면 임대료와 시세가 올라간다. 

땅의 가치를 잘 봐야한다. 도로가 좋지 않으면 땅의가치가 좋지 않아 시세차익은 커녕 나중에 팔지도 못한다. (실패사례)

대로에 있는 건물은 시세가 높은데 그 바로 뒷건물은 훨씬 떨어진다. 근데 앞 건물 사고 뒤에꺼까지 같이사면 두개를 헐어서 하나로 만들수 있기 때문에 뒷건물 시세도 앞건물과 동일하게 상승한다. 

좋은 임차인을 맞추기 위해 중계인과 친해져라, 수수료를 잘 챙겨줘라. 업체에 직접 이메일을 보내 마케팅, 홍보 가능

1층 : 커피숍, 화장품, 편의점, 소매점, 2~3층 : 병원, 학원, 사무실(그러나 유흥업(거칠다), 주택(규제)은 좋지 않다. 특히 정부의 기조때문에 더 어려워졌다. )그 중 다세대주택은 최고 어렵다. 그래서 근린생활시설로 바꾸도록 노력해야한다. 상가주택은 어렵다. 근린생활시설이 대출도 더 잘 나온다. 다세대주택은 규제도 많고 세금도 많다. 

관리는 청소인과 관리업체는 어렵지 않다.

 

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얼마전에 다세대, 다가구 주택관련 토지투자 책을 읽었는데 규제 때문에 시원치 않아졌나보다. 

역시 시대의 흐름을 알아야 뒤쳐지지 않는 것 같다. 

매년 같은 봄에 꽃을 피우다 된서리나 한파를 맞는 격이다. (일찍 나온 개구락지) 

그리고 투자하기엔 자본금이 너무 크다. 지금은 그냥 이런 것도 있다 정도만 알고가자. 

나중에 언젠가 기회가 오겠지